«Многоквартирный дом (МКД) в своем составе имеет 59 квартир и встроенно-пристроенное нежилое помещение, тепло, водоснабжение (горячая и холодная вода), электроснабжение которого осуществляется от сетей МКД. Для того чтобы председатель совета имел право заключить договор управления с управляющей компанией, ему необходимо иметь 59 доверенностей от 59 собственников жилья и 1 доверенность от собственника нежилого помещения, заполучить которую стало практически невозможно. Вопрос: кем должны быть заверены доверенности? Прошу вас помочь мне разобраться в этих вопросах. С уважением, ваш постоянный читатель Горячев Борис».

Отвечает юрист Игорь Рублев («Центр правовой поддержки», Верхняя Пышма, пр. Успенский, № 48-а. тел. 8-912-204-01-01)

Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Необходимо заключить договор управления с каждым собственником.

В п. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения, но на условиях, указанных в решении общего собрания (при выборе управляющей организации на общем собрании). Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания. Независимо от подписания для любого из собственников этот договор обязателен.

Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. А оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора являются? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.

Выходит, что ничем не отличается положение собственников:

- подписавших договор управления в виде отдельного документа;

- не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);

- не голосовавших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.

Нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.

Договор управления многоквартирным домом

Г. _______________________________________________ «____» _____________ 20_______ г. 

 (наименование юридического липа). ОГРН________________________________

______________ИНН_______________________________________________ именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице (должность. ФИО руководителя,

представителя), действующего на основании (устава, доверенности и т.п.) и

гражданин_______________________________________________________________________,

паспорт серии____________№______выдан (когда) (кем) код подразделения_______________,

собственник жилого помещения – квартиры №______(части квартиры, комнаты в коммунальной

квартире) в многоквартирном доме по адресу:____________________, действующий на основании

свидетельства о регистрации права собственности №______от____________, выданного

(наименование регистрирующего органа), заключили настоящий Договор об управлении многоквартирным жилым домом.

Договор заключается на каждое жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение с указанием всех собственников каждого отдельного объекта.