В связи с предстоящим сносом недвижимости и изыманием земельных участков жители бывшей улицы Советской (сейчас это проспект Успенский) принесли в администрацию 24 вопроса.

Рассмотрев вопросы жителей и инициативу председателя уличного комитета Татьяны Икрянниковой – провести собрание собственников, чья недвижимость находится на бывшей улице Советская, сотрудники администрации приняли инициативу. Они не побоялись встретиться лицом к лицу с жителями и ответить на имеющиеся у них вопросы, а вопросов накопилось не мало. Свои многочисленные «что, каким образом и почем» жители объединили в 24 вопроса. Да и могло ли быть иначе, если «час пик» уже близок, а информации, как утверждают жители, у них нет? Отвечал на вопросы жителей бывший начальник юридического отдела, ныне – первый заместитель главы администрации по инвестиционной политике и развитию территории Вячеслав Николишин. И вот 9 ноября в большом зале администрации Верхней Пышмы состоялась эта знаменательная встреча. За столом – представители администрации, а в зале - народ. Жители были серьезны, напряженны и несколько подавленны. Речь приводим в сокращении.

Вопрос - ответ

- Из каких критериев будет складываться стоимость земли, находящейся в частной собственности?

-  Стоимость земли складывается из критериев, которые влияют на ее стоимость. Все критерии приведены в стандартах проведения оценки недвижимости – земли и строений, находящихся на ней, утвержденные Федеральным законом об оценке и оценочной деятельности в Российской Федерации. Оценивать недвижимость будут оценщики, которых будут привлекать на конкурсной основе. Основными критериями являются:  

- местоположение земельного участка;

- наличие свободного подъезда;

- категория земли, а она у вас у всех одинакова – земли населенного пункта;

- вид разрешенного использования - она также у вас у всех одинакова: зона индивидуального жилищного строительства;

- площадь земельного участка;

- наличие централизованных коммуникаций и другие вспомогательные критерии.

- Как оценивается стоимость зданий, расположенных на земельных участках?

- Те объекты, которые соответствуют виду разрешенного использования и градостроительному регламенту, установленного для вашей территориальной зоны – зоны индивидуального жилищного строительства, будут оцениваются по всем установленным Законодательством критериям. Те постройки, которые не соответствуют этому виду зонирования – нет соответствующих разрешений на строительство и т.д., оценщики будут оценивать как самовольные постройки. Соответственно, полную стоимость за них вам никто выплачивать и компенсировать не будет - это автомойки, салон для тонировки стекол. Вспомогательные постройки – гараж, баня, дровяник и т.д. – будут оцениваться как вспомогательные постройки к жилому дому.

- Какая стоимость сотки земельного участка? 

- Есть три общеизвестных метода оценки – затратный, доходный и сравнительный. В вашем случае будет применяться сравнительный метод. К примеру, по сравнению с землями города Березовский и других близлежащих городов. По аналитическим данным Уральской палаты недвижимости на сентябрь 2017 года,  средняя стоимость сотки земли на расстоянии от границы города Екатеринбург в радиусе 15 километров, может приблизительно  составлять от 120 до 150 тысяч рублей.

На этих словах неспешную и размеренную речь заместителя главы прервал нарастающий гул возмущенных голосов. Вячеслав Николишин напомнил собравшимся о порядке и призвал не устраивать рынок и базар. 

- Как будет оцениваться благоустройство придомовой территории – дорожки, покрытие, насаждения, ограждения и т.д.?

- Есть в Земельном кодексе РФ статья №56.8 «Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд», в ней сказано: …«При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством». То есть каждый элемент будет оценен независимым оценщиком или дана мотивировка причины невозможности дать оценку.  

- Предусмотрен только выкуп земельных участков или предоставление равнозначных участков?

-  По земельному кодексу есть два основных способа компенсации (см. Гражданский кодекс РФ статья №279 «Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд» - прим. автора). Первое - это выплата денежных средств, и второе - предоставление равнозначного с точки зрения места расположения, площади и рыночной стоимости земельного участка…. В настоящее время мы рассматриваем вариант возможности предоставления земельных участков не менее 6 соток в другом месте города либо близлежащем поселке.

- Следующие три вопроса об одном и том же: по каким критериям будут  оцениваться индивидуальные жилые строения: внутренняя отделка, элементы благоустройства – канализация, скважины и так далее?

- Независимые оценщики будут выезжать на каждый участок. Фотографировать и описывать все, что имеется на каждом участке. Затем каждый объект внутри и снаружи будет описан:

- состояние несущих конструкций: фундамент, стены, крыша;

- материал, из которого они выполнены;

- текущее состояние, процент износа;

И на основании сравнительных методов переводить в рыночную стоимость, которая, по мнению независимого оценщика, и будет являться рыночной. В составе этой оценки оценщики будут учитывать все вышеперечисленные факторы и наличие элементов благоустройства - канализации, скважины, выгребной ямы, и сколько потребуется затрат на их обустройство в другом месте. Критерии здесь одинаковые для всех.

- По каким критериям будут оцениваться нежилые помещения – бани, беседки, гаражи, постройки для домашних животных?

- Критерии для оценки всех построек на земельном участке – одинаковы. По стандартам у оценщика есть три основных метода и здесь также будет применен метод сравнения. При подведении итогового результата оценщик должен будет обосновать, почему у него по одному методу получилась одна оценка, а в другом – другая. И почему этот метод применяется в одной ситуации, а в другом – нет. Все эти постройки будут оцениваться как вспомогательные постройки.

- Можно ли еще обращаться для оформления земли в частную собственность? 

 - В данном случае земельные участки уже зарезервированы для муниципальных нужд. Поэтому оформить в частную собственность можно, но совершить какие-либо сделки – дарить, завещать, продажа, передача прав кому-либо - уже нет.

- Просим озвучить конкретные места, попадающие под изъятие под автомобильные дороги и под трамвай?

-  В соответствиес проектом планировки и межевания территории, адреса всех земельных участков и объектов недвижимого имущества, попадающих под изъятие, указаны в составе проекта планировки. Там есть целый список с адресами и кадастровыми номерами.

- Где будет опубликована информация по данному вопросу - изъятию собственности? У многих нет компьютеров, чтобы смотреть ее на сайте администрации!

- Вся информация размещена на сайте администрации. Если дополнительно понадобится, то напечатаем ее еще раз в газете «Красное знамя» - этот проект проходил публичные слушания и заключение было опубликовано в газете.

- Как будет происходить выкуп?

- Процедура изъятия для муниципальных нужд прописана в Гражданском и Земельном кодексах. Принимается решение об изъятии земельного участка, данное решение публикуется в официальных СМИ. Далее – законодательством предусмотрено, что копия решения высылается правообладателю по почте на домашний адрес с уведомлением о вручении. Поэтому вы не должны беспокоиться, что вам что-то не придет. После направления собственникам копии постановления об изъятии, администрация будет проводить конкурс на привлечение независимых оценщиков для проведения независимой оценки стоимости ваших земельных участков и объектов недвижимости, которые там находятся… Оценщики, а их предполагается пятеро, несут персональную, административную и уголовную ответственность за достоверность оценки и результаты своей деятельности в целом… После проведения  оценки, случайным методом, будут распределены земельные участки между оценщиками. После осмотра, оценщики будут составлять акты осмотра и по своему внутреннему убеждению делать отчет об оценке. Данные отчеты предоставляется в администрацию, так как оплачивать данную работу будет администрация из муниципального бюджета. На основании отчетов мы готовим проекты Соглашения об изъятия для муниципальных нужд с указанием стоимости. И три экземпляра данных Соглашений с подписью администрации, с приложением данного отчета, будут направлены каждому собственнику. У каждого собственника будет 90 дней для того, чтобы согласиться с Соглашением и подписать его, либо не согласиться. Если собственник не соглашается, то у администрации по истечении 90 дней возникает право обратиться в суд с соответствующим иском об установлении рыночной стоимости изымаемого имущества. В течение этого времени, если у вас есть необходимость, внутреннее желание или какие либо мотивы, то вы можете самостоятельно у любого оценщика заказать независимую оценку своего земельного участка и недвижимости. Именно этот отчет вы предоставите в суд, в случае, если вы не согласны с той оценкой, которую сделали за счет муниципального бюджета. И суд будет решать, чья стоимость более соответствует действительности. В ходе судебного заседания, суд может назначить третью оценку и поручить ее аккредитованным в суде оценщикам. В администрации назначены три сотрудника, которые занимаются с собственниками. И вы в любое время можете приходить с вопросами и документами в малый зал, или звонить по телефону: 8 (34368) 5-37-21.

- Будет ли продажа недвижимости облагаться налогами?

- Данный вопрос регулируется Налоговым кодексом РФ - статья 208 «Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации» пункт 1 подпункт 5. Собственникам необходимо подать в налоговую инспекцию налоговую декларацию и для тех, чья собственность изымается для муниципальных нужд, заявить имущественный вычет в размере стоимости полученной ими в денежной форме - статья 220 «Имущественные налоговые вычеты»» пункт 1.1. В этом случае налог к уплате окажется нулевым. То есть в налоговой декларации вы показываете полный доход, но сумму к уплате налога ставите «ноль».

- Когда и как будут выплачиваться деньги?

- Деньги будут выплачиваться следующим образом: 50% от общей стоимости в течение 10 рабочих дней после сдачи документов в «Росреестр» для регистрации перехода права собственности, и оставшиеся 50% - в течение 10 рабочих дней после государственной регистрации перехода права в муниципальную собственность. Деньги будут перечисляться безналичным путем, для этого вам необходимо предоставить нашим сотрудникам реквизиты вашего счета – данные нужно взять в банке. Всем рекомендуем Сбербанк.

- Может ли администрация взамен изымаемого жилья приобрести для собственников жилье в городе Верхняя Пышма?

- Покупать другой дом в другом месте Законодательством не предусмотрено.

- Могу ли я забрать свой дом, за чей счет он будет перенесен и получу ли я компенсацию по всем моим затратам?

- Если это возможно, то никто не помешает вам перенести ваш дом в другое место, но об этом желании вы должны будете предупредить оценщика. И в отчете об оценке он посчитает затраты на демонтаж, перевоз и возведение дома в другом месте – эти затраты мы вам компенсируем. Но при этом стоимость дома будет вычтена из общей стоимости денежной компенсации.

- Если в доме прописана многодетная семья с малолетними детьми, куда их будут выписывать и будет ли опека защищать детей?

- В соответствие пункта 2 статьи 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних – дети до 14 лет - считается местожительство их законных представителей - родителей, опекунов и т.д. Рыночная стоимость земельного участка и объектов недвижимости – жилого дома и построек никоим образом не зависит от количества зарегистрированных и проживающих в данном жилом доме граждан. Органы опеки и попечительства обязаны проконтролировать все сделки, где несовершеннолетние являются участниками долевой собственности на землю  или жилой дом на этом участке. В том числе – приобретение другого жилого помещения за счет средств, перечисленных за изъятие земельного участка и жилого помещения.

- Будет ли оплачивать переезд и съемное жилье?

- Будут, в срок не более 6 месяцев с даты изъятия, но они должны быть указаны в отчете об оценке. 

- Стоит ли покупать дома в Верхней Пышме, если до 2034 года хотят снести весь частный сектор?

- Этот вопрос из разряда «сарафанного радио». В соответствие с утвержденным Генеральным планом города Верхняя Пышма изъятие частного сектора предполагается только для муниципальных нужд – в основном это дороги. Смотрите всю информацию на официальном сайте администрации. Научитесь пользоваться документами.

- Время и срок выезда с данного адреса.

- Время и срок выезда определяются Соглашением об изъятии для муниципальных нужд. Это интервал от двух до шести месяцев.

- Куда девать животных?

- Варианта два – продать или забрать с собой. (Голос из зала: - Вариант три - можно съесть! – прим. автора).

- Что можно забрать со своего участка?

- Можно забрать все, что захотите, но стоимость будет вычтена из итоговой суммы.

- Как будут оцениваться бизнес-постройки на участке?

- Ваши земли расположены в зоне Ж-2 – это зона индивидуальной жилой застройки. И никаких бизнес-построек там быть не должно. Если же они все же имеются, то будут оцениваться как самовольные постройки и расходы на их снос – за счет того, кто их возвел.

 

Возможны изменения проекта…  

После ответов из зала последовал шквал вопросов. На вопросы «почему под запрет действий с недвижимостью попали и те дома, которые не предполагается по проекту изымать под муниципальные нужды» и «какую сторону предполагается снести» - Вячеслав Николишин ответил: «Изъятие будет осуществляться исключительно в рамках проектной документации, но уточняться она будет дополнительной рабочей документацией, и тогда возможны незначительны изменения».

По срокам изъятия недвижимости заместитель главы ответил, что «… идет стадия определения проектантов – она продлится до апреля. Затем, до конца мая, конкурс оценщиков. Сама оценка будет проходить с августа 2018 по апрель 2019 года. Строительство дороги начнется только тогда, когда будут изъяты все земельные участки».

Мнение

После собрания мы поинтересовались у председателя уличного комитета Татьяны Икрянниковой о ее мнении относительно состоявшегося собрания, и вот что услышали: «Мы очень удивились, что администрация пошла нам на встречу, согласилась провести это собрание и ответить на наши вопросы принародно. Люди получили ответы и несколько успокоились. Наше напряжение несколько спало и мы благодарны администрации за это».

 

Жители выразили категорическое несогласие с процессом изъятия собственности и выразили свое мнение:

- У нас у многих дома старые и за них много не дадут. И куда мы пойдем с этими деньгами?

- Дайте нам земли и дома с инфраструктурой, где уже подведены коммуникации – электричество, вода, газ, канализация, как это есть у нас сейчас!

- Я лягу под трамвай и никуда не пойду!

- Кому нужен ваш трамвай? Только не жителям Верхней Пышмы! Мы не голосовали за него! Вы отмените рейс №111 и 108 и принудите жителей ездить на трамвае. А добровольно на него никто не сядет – он не удобен и не выгоден жителям!

- Нужно дома страховать и видеокамеры устанавливать – поджоги возможны!

- Вы хотите купить нашу недвижимость? Покупайте! Но по ценам, которую мы установим. Да и не хотим мы ничего продавать – не для этого строили, деньги вкладывали!»

 

По информации от 17.08.2016, опубликованной на официальном сайте администрации (http://movp.ru/msu/administratsiya-go-verhnyaya-pyishma/novosti/media/2016/8/17/po-uspenskomu-prospektu-prolozhat-tramvajnuyu-liniyu/), «… в рамках проекта строительства трамвайной линии предполагается полный или частичный выкуп 91 участка. Полностью будут выкупаться те участки, на которых жилые дома стоят слишком близко к границе будущей магистрали и попадают в её зону благоустройства. В остальных случаях земля будет изыматься лишь частично. По уточненным данным проектировщика трамвайной линии – уральского филиала УралГИПРОДОРНИИ - магистраль и ее зоны благоустройства затронут земельные участки по следующим адресам: проспект Успенский, 1/4, 1/5, 1/6, 1/7, 1/8, 1/10, 1/11, 1/12, 1/13, 1/55, 1/56, 1/57, 1/59 1/61, 1/ 62, дом по Обогатителей, 2, по другой стороне проспекта Успенский – дома по адресам 2/44, 2/45, 2/42, участок по кадастровому адресу Советская, 15а, 2/40, 2/36, 2/35, 2/34, 2/16, 2/15, 2/14, 2/13, 2/4, 2/3. Частично попадают земельные участки по адресу проспект Успенский 2/37, 2/30, 2/31, 2/32, 2/18, 2/17».

Ангелина СУББОТИНА