Образование – высшее экономическое. Опыт работы на рынке недвижимости 10 лет. Работал и на растущем, и на падающем рынке.

Цель – ознакомить жителей с ситуацией на рынке недвижимости. По новостройкам, по вторичной недвижимости, по аренде, по ипотечной ставке. Ответить на вопрос, чем агентство недвижимости готово помочь человеку в реализации его пожеланий по операциям с недвижимостью?

– Какова потребность в деятельности подобных агентств?

– Человеку непосвященному трудно разобраться во всех нюансах сделок, совершаемых на рынке недвижимости. Существуют сложные ситуации, когда людям в обязательном порядке нужна квалифицированная помощь. Например, когда люди разъезжаются. Мы помогаем им найти подходящее жилье для каждой стороны, сопровождаем сделку, обеспечиваем ее чистоту.

Одно из важных направлений нашей деятельности – ипотека. У человека может не быть времени, чтобы ходить по банкам. Собирать документы. У нас налажены партнерские отношения с крупными банками, застройщиками. Мы без участия клиента заполняем заявки, одобряем объект. Сегодня существуют технологии, позволяющие совершать в итоге сделку «под ключ» прямо в банке.

– Неужели так сложно разобраться в механизме продажи или покупки самостоятельно?

– Если человек хочет просто продать квартиру, которая ничем не обременена, то он выставляет ее на основные агрегаторы в публичное пространство и спокойно продает.

Проблемы возникают, когда квартира чем-то обременена. Например, есть дети, по которым необходимо решать вопросы с органами опеки, или квартира находится в залоге у банка. В подобных и многих других случаях лучше прибегать к услугам специалистов агентства недвижимости.

Что касается покупки квартиры с большой историей на вторичном рынке, то там часто возникают давние проблемы. Предположим, вы покупаете квартиру, приватизированную до 1993 года. Тогда наличие детей не учитывалось. В этом случае агентство запрашивает расширенную справку, и если выясняется, что на момент приватизации в квартире были прописаны дети, то они сохраняют право на свою долю до сегодняшнего дня.

Существует целый список невидимых обременений:
1. Связанное с ущемлением детей в приватизации. На ранних этапах приватизации в договор приватизации могли не включить несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Если это произошло, то эти дети могут оспорить приватизацию и подать иск в суд. Если суд признает ущемление их прав, все последующие сделки с этой недвижимостью признают не действительными.
2. Наследство, после отчуждения недвижимости, полученной по наследству. В момент подготовки сделки могут появиться другие наследники, которые имеют законные основания участвовать в распределении наследства, отчуждаемой недвижимости. Как следствие, все последующие сделки с этой недвижимостью признают недействительными.
3. Сделки с материнским капиталом. Тут есть риски ненаделения долями после снятия обременения (залога, ипотеки и др.). По закону лица, воспользовавшиеся материнским капиталом, обязаны наделить всех членов семьи долями. Чтобы в будущем не возникло обременения, нужно проверять правоустанавливающие документы и способ покупки квартиры.
4. Недвижимость, приобретенная в браке. В этом случае недвижимость может быть оформлена на одного из супругов, а по закону это их совместная собственность. Как следствие, второй супруг после отчуждения может претендовать на долю в отчуждаемой недвижимости, и сделку признают не действительной. 

5. Недееспособные граждане. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость.

– Евгений Константинович, задам прямой вопрос, что выгодней – ипотека или аренда?

– Однозначного ответа на этот вопрос нет. Допустим, молодежь – она более мобильная. Могут пожить какое-то время в съемном жилье, не понравилось, переехать в другое место. Когда люди семейные, им выгоднее ипотека. Если взять в ипотеку два миллиона рублей на пятнадцать лет, то ежемесячный платеж составит примерно тысяч двадцать в месяц.

За аренду квартиры в Верхней Пышме платеж составит примерно пятнадцать тысяч рублей. Кроме того, с осени этого года возник дефицит свободного для аренды жилья.

– То есть разница небольшая получается по платежам? Зато человек приобретает квартиру в собственность. Многие люди еще опасаются ипотеки – их опасения напрасны?

– Ипотека, когда человек заключает договор и понимает, что данный платеж для него будет комфортным, во многом выгоднее. Если оформлять ипотеку через наше агентство, то клиент получает еще ряд дополнительных возможностей, влияющих на минимизацию суммы выплат по договору.
Самая минимальная ставка по ипотеке Сбербанка по вторичному жилью 8,6 %, базовая 10 %. Скидки по % можно получить: –0,5 % – клиент получает зарплату на карту Сбербанка, – 0,5 % программа молодая семья (предоставляется семье, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья, где родителю еще не исполнилось 35 лет), – 0,1 % электронная регистрация сделки, – 0,3 % покупка объекта недвижимости с витрины «домклик» (https://domclick.ru/). Это новая ипотечная платформа Сбербанка, которая позволяет оформить ипотеку без визита в банк. Туда могут выставлять свои объекты физические лица и профессиональные участники рынка (партнеры), но при этом скидка - 0,3 % предоставляются лишь партнерам по их объектам. Такая скидка возможна только по квартирам. По комнатам и загородной недвижимости скидка не предоставляется.

Наше агентство выставляет все свои объекты на «домклик», а это значит, покупая квартиру у нашего агентства, есть возможность получить дополнительную скидку -0,3 %.

По другим банкам у нас также имеются партнерские программы, которые позволяют получить скидку от 0,25 % до 1 % по ипотеке. Минимальный возраст на момент предоставления кредита от 21 года, максимальный на момент возврата кредита – 70 лет.

– Евгений Константинович, если человек взял ипотеку, но попал в сложную жизненную ситуацию, может ли он через вас решить вопрос со снижением платежа или найти другой выход из проблемы?

– Если человек исправно платил взносы, на протяжении какого-то времени и не испортил своей кредитной истории, то мы можем поискать для него вариант снижения платежа по ставке банка. Можем содействовать переходу в другой банк, где платеж будет меньше.

Вообще, если у человека возникла проблема с платежом, то нельзя опускать руки. Надо сразу же обращаться в агентство или в банк, пытаться реструктуризировать долг. В крайнем случае обратиться в агентство недвижимости с просьбой продать свою квартиру.
– Почему выгодно покупать новостройки через агентство?

– У агентств недвижимости есть партнерские отношения с застройщиками, либо прямые договора, либо они работают через систему бронирования новостроек НМАРКЕТ (https://nmarket.pro/), которая позволяет бронировать новостройки по всей России. Цены в этом случае остаются такими же, как у застройщиков. 
Если обратиться напрямую к застройщику, то застройщик будет предлагать только свои объекты. В свою очередь агентство недвижимости предложит клиенту максимально полный перечень предложения на рынке, расскажет о плюсах и минусах каждого строящего комплекса, а также поможет (бесплатно) оформить ипотеку по сниженной ставке и сопроводить на всех этапах сделку «под ключ» (бесплатно). 
Многие агентства рекламируют, что у них бесплатный подбор новостроек. На самом деле их комиссию оплачивает застройщик. 
Наше агентство пошло дальше и предлагает еще большую выгоду для клиентов, а именно – возвращает 20 % от суммы полученного комиссионного вознаграждения, после того как застройщик переведет на расчетный счет агентства это вознаграждение (кешбэк от агентства). 

Сейчас очень выгодный момент для покупки жилья. Закон о долевом строительстве отменяется. При прежней системе на котловане цена была одна, а на выходе более высокая. Теперь «котлованной» цены не будет. Застройщикам придется привлекать дополнительные оборотные или кредитные средства. Цены на жилье неминуемо вырастут.

– Правильно ли я понял из нашего разговора, что практически любую сделку с недвижимостью выгоднее проводить в сопровождении специалиста агентства недвижимости?

– Да, безусловно. У нас имеются свои наработки, свои алгоритмы поведения в различных сложных ситуациях. Мы имеем партнерские отношения с банками, с застройщиками. Мы владеем информацией по вторичному жилью. Наше агентство способно сопроводить сделку «под ключ» с минимальным участием самого клиента. Мы делимся с клиентом пятой частью вознаграждения от застройщика после перевода денег от него на наш счет.

Будем рады видеть вас в качестве наших клиентов. 

С генеральным директором агентства недвижимости «МаркетПрофи» Евгением Ендальцевым беседовал Алексей ГЕРАСИМОВ (Ильин) 

На правах рекламы