Кому принадлежит придомовая территория, кто прав, попытаемся разобраться.   

В начале мая мы писали о конфликте жителей многоквартирного дома № 19 на улице Уральских Рабочих в городе Верхней Пышме с арендаторами одной из квартир.

«…Собственник двух комнат в коммунальной квартире на первом этаже сдал свою жилплощадь бригаде из Ставрополья. Они приехали на машинах – четырех «газелях», трех легковушках и привезли с собой два прицепа. Автотехнику разместили тут же – во дворе. Казалось бы, места должно хватить всем, но прибывший транспорт значительно осложнил въезд-выезд местным жителям, у которых на весь домшесть автомобилей...», – так описывали мы ситуацию в статье «Куда нам обращаться, чтобы вернуть право жить по-человечески?». Дело усугубили сотрудники «Водоканала», которые по осени вдоль двора проложили водопровод и оставили после себя месиво глины. В результате возник глобальный конфликт интересов.

Чтобы помочь горожанам, попавшим в непростую жизненную ситуацию, мы инициировали встречу жителей с представителями полиции – участковыми уполномочными, и вот тогда-то и возник вопрос о придомовой территории – кому она принадлежит, могут ли жители распоряжаться ею по своему усмотрению и, в частности, возможно ли запретить арендаторам парковать во дворе свои многочисленные авто. Мы сделали ряд запросов, на которые получили подробные и счерпывающие ответы.

Генеральный директор ООО «Сити-Сервис» И. В. Антонов: «…земельные участки ГО Верхняя Пышма размежеваны и поставлены на государственный кадастровый учет по наружному периметру домов. При невозможности установления границ земельных участков под существующими многоквартирными домами рекомендуется определять эти границы в соответствии с Положением о формировании границ земельных участков под существующими многоквартирными домами в городском округе Верхняя Пышма (утверждено Постановлением администрации городского округа Верхняя Пышма от 6 июня 2011 г. № 944). Как следствие у домов юридически отсутствует придомовая территория в порядке ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. Все остальные земли, примыкающие к домам, являются муниципальными».

Исполняющий полномочия Главы Администрации М. С. Ряжкина:

«В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В настоящее время большинство земельных участков под многоквартирными домами городского округа Верхняя Пышма размежеваны и поставлены на кадастровый учет по периметру дома, придомовая территория находится в собственности муниципалитета. В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом, в случае изъявления желания собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Для этого достаточно заявления одного собственника, направленного в администрацию городского округа, о внесении изменений в проект межевания земельного участка под многоквартирным домом.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона после внесения изменений в проект межевания и постановки на кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. То есть новый проект межевания позволит жителям использовать придомовую территорию по своему усмотрению на законных основаниях – предъявлять требования управляющей компании по уборке территории, проектировать размещение детских игровых, спортивных площадок и парковок, нести за них ответственность и требовать своевременного их ремонта. Кроме того, это дает возможность получения дополнительного дохода на лицевой счет конкретного многоквартирного дома для решения проблем, касающихся содержания, благоустройства и ремонта общедомового имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. Кроме того, в соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ – Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании».

Вопрос о придомовой территории не праздный – он наболевший для всех жителей многоквартирных домов. Как видим из ответов, цивилизованные механизмы для урегулирования возникающих споров и конфликтов между жильцами существуют, но здесь есть единственное условие – наличие желания и сплоченность собственников.

Примечание: согласно 6 части 36 статьи Жилищного кодекса РФ собственность на долю придомовой территории не аннулируется со сносом или разрушением дома и не переходит во владение государства или других лиц. То есть, если у вас оформлена придомовая территория, это означает, что в случае сноса дома свою долю вы можете продать, подарить или распорядиться по-другому.

К придомовой территории относятся:

• участок земли под домом;
• элементы благоустройства и озеленения;
• спортивные и детские площадки;
• котельные;
• автостоянки;
• трансформаторные подстанции;
• пожарные проезды.

Аргументы «за» и «против» оформления придомовой территории:

«За»: защита двора от возможных новостроек (жилых домов, магазинов, автозаправок и т. п.); получение прибыли от аренды территории; право использовать ее по своему усмотрению.  

«Против»: необходимость платить налог на землю; ремонт и содержание территории, включая дороги и внутридворовые проезды.