В свете обсуждения проекта Генерального плана развития города Верхней Пышмы при встречах с людьми часто приходится слышать озабоченные вопросы собственников о реальной оценке их недвижимости – земли и домов, которые планируются к дальнейшему изъятию и сносу. Действительно, чего ждать собственникам? На что они могут рассчитывать и можно ли отстоять свои права в случае нарушения этих самых прав?

С этими и другими вопросами мы обратились к независимому оценщику и юристу, имя которого по обоюдной и предварительной договоренности раскрывать не станем. Но квалификация человека достаточно высока, поэтому сомневаться в его ответах не приходится.

– Согласно проекту Генерального плана часть земель в городе переводится из одной зоны в другую. Чем чреват этот перевод, и какие могут быть последствия?

– Есть два варианта: в первом – земли резервируются под муниципальные нужды с целью дальнейшего изъятия, это пример нашего трамвая по улице Советской. Земельным кодексом четко определен порядок изъятия и оценки земли – что можно включать в рыночную стоимость, что нельзя. К примеру, после резервирования земель и выхода соответствующего Постановления администрации в оценку стоимости не войдет новая  постройка – дом или баня. В случае несогласия собственника по требованию администрации суд может принять решение об изъятии земельного участка и выплате компенсации по рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости делается на средства муниципалитета, обязанность собственника – допустить оценщика на территорию. Это муниципальные нужды и процедура, еще раз подчеркну, прописана в Земельном кодексе.

– А второй вариант?

– Во втором случае, когда заключается договор о развитии застроенной территории – ДРЗТ, там существует обязанность застройщика выкупить имущество собственника, но нет обязанности продать. Здесь имеют место договорные отношения застройщика с собственником. Есть пример «Садового», когда первые сады продавали за 40 тысяч рублей, а последние – там счет шел уже на миллионы. И сделать что-либо с собственником уже ничего нельзя – это его право. Так, при смене зонирования земель СХ-7 – это земли садов, к примеру, в Ж-5, оценивать землю собственник может исходя из стоимости земли именно Ж-5, что значительно дороже.

– Земля оценивается по рыночной стоимости или по кадастровой?

– Кадастровая стоимость земли примерно равна рыночной стоимости. К этому мы идем уже лет пять. Налоги рассчитываются именно из кадастровой стоимости, поэтому, чтобы собирать больше налогов, ее стоимость подтягивают к рыночной. И средняя стоимость сотки в ИЖС около 200 тысяч рублей. В СНТ стоимость другая.

– Что может сделать собственник в случае несогласия с оценкой независимого оценщика со стороны администрации?

– Он может только поспорить с оценкой: нанять другого независимого оценщика и уже в суде оба оценщика будут доказывать-отстаивать каждый свою оценку. Чьи доказательства будут весомей – тот и выиграет.

– Вопрос жителя улицы Советской: в доме проживает ветеран труда и многодетная семья, но дом откровенно старый, деревянный, и, соответственно, рыночная стоимость его будет минимальной. На что могут рассчитывать жильцы дома?

– Жаль ветерана и его семью – рассчитывать им не на что. Трамвай – это линейный объект, и собственники, чьи земли будут изыматься под эти муниципальные нужды, не могут рассчитывать на что-либо – это прямое изъятие земли и 100-процентный проигрыш в суде. Если дом стоит один миллион, то собственник и получит один миллион – десять ему никто не заплатит, так как деньги идут из бюджета, и завышать стоимость нельзя – это растрата бюджетных денег, и никто из чиновников рисковать не будет.

– На улице Советской у многих собственников планируется изъять не весь земельный участок, а лишь часть земельного участка…

– Я не понимаю, как это можно сделать. По нормативу каждому собственнику должен выделяться участок не менее шести соток – это норматив. В случае изъятия части человек не сможет на оставшемся участке земли построиться и зарегистрировать постройку. 

– Надо ли регистрировать дополнительные постройки на земельных участках?

– Регистрировать не обязательно – они и так будут учтены при оценке.

– А если человек еще только строит дом…

– Если разрешение на строительство получено, то ничего страшного. Страшно, если Постановление администрации вышло и список изымаемых земельных участков утвержден. В этом случае собственник не получит ничего.

– На что вообще надо обратить внимание собственникам, и какие документы должны у них быть?

– Торопиться людям не надо. Это не их желание и инициатива – изъятие земель и снос собственности. Пусть суетится заказчик – делают оценку, предлагают варианты. У собственника обязательно должны быть правоустанавливающие документы на собственность. Домовая книга – не Свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кадастровые паспорта иметь не обязательно. При получении требования о заключении соглашения следует внимательно смотреть стоимость недвижимости – устроит/не устроит, взять копию оценки в администрации и проконсультироваться с независимым оценщиком – насколько реально можно подвинуть цену в ту или другую сторону. Жилье лучше застраховать.  

В разговор вступил Алексей Герасимов:

– Если бы было все по-человечески и людям гарантировали адекватное жилье по стоимости и по условиям взамен сносимого, то вряд ли бы люди так сопротивлялись. А сейчас такой гарантии нет! Ну, оценят в два миллиона старую хату, но купить дом за такую стоимость в городе нереально! И куда людей – в сады или бомжевать?!

Мы не стали более продолжать наш разговор, так как все и так стало ясно. Цель беседы достигнута – мы получили информацию, которую постарались в полном объеме донести до читателей. Что делать дальше – решать придется каждому самостоятельно и индивидуально, потому как ситуации разные и итоговое решение будет принято в зависимости от полученной информации, знаний, а также умения применять их на практике при защите своих интересов.

Публичные слушания уже не за горами – они состоятся 7 сентября. И у собственников еще есть время до 6 сентября выразить свое несогласие или внести предложение относительно своей собственности. 

Беседовала Ангелина СУББОТИНА и Алексей ГЕРАСИМОВ