Накануне празднования Нового Года жильцам дома 2 «А» по улице Сварщиков было не до подготовки к праздникам – шел подсчет голосов заочного собрания по выборам нового состава правления ТСЖ. Жильцы делились на группы «своих» и «чужих»: тех, кто обвиняет действующего председателя в незаконном занятии должности, и тех, кто «против» каких-либо обвинений в адрес работающего правления. Были и воздержавшиеся.

В ход шли телефонные звонки с угрозами, объявления на заборах, стычки в подъездах, походы «противоборцев» из квартиры в квартиру с агитацией, незатихающие споры, сообщения на форумах в интернете... Обвинения, выдвигаемые председателю Правления ТСЖ «Металлург», были нешуточными: незаконное занятие должности председателя, факты обмана при начислении платы за ЖКХ, отсутствие сметы расходов, штатного расписания, ведомости по зарплате, необоснованный отказ от проверки отчетной документации и т.д.

Если вы ждете, что сейчас я напишу стандартное для таких случаев «Попробуем разобраться в произошедшем… », то сильно ошибаетесь. Ну, нет ни журналистской, ни человеческой, ни этической возможности разобраться в том, кто прав, а кто виноват! Если есть нарушения, факты обмана, вымогательства, то выявлять их и карать за их совершение – дело Фемиды. Моральная составляющая конфликта – дело Всевышнего, который рассудит со всей справедливостью и воздаст «всем матрешкам по сережкам». Но есть еще один аспект: не одна сотня жильцов живет в стоянии междоусобного конфликта. Конфликт – это всегда стресс, сопровождающийся серьезными психологическими переживаниями. А представьте, в каком мире негативизма живет дом по улице Сварщиков? И сколько их таких домов по России? И сколько еще появится, ибо количество ТСЖ растет, как грибы после дождя. Можно ли вообще создавать такие Общества, возможен ли успешный исход работы? Ничего невозможного нет, если создать определенные условия. Рассмотрим для начала роль председателя ТСЖ.

Функции председателя

Все члены ТСЖ равны в своих правах, но есть и «первый среди равных». Речь о председателе ТСЖ. Что стоит учитывать при выборах председателя, чтобы его работа не превратилась в тиранию жильцов? В первую очередь председатель ТСЖ должен быть специалистом ЖКХ широкого профиля. Он заключает договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, ведет сделки от имени товарищества, организует эксплуатацию и ремонт жилого здания, предоставление коммунальных и прочих услуг. Контролирует работу подрядчиков, ведет техническую документацию по многоквартирному дому, контролирует состояние налоговой, бухгалтерской, статистической отчетности, проводит банковские операции и, конечно, проводит заседания правления, общие собрания и прием жителей, регистрирует их жалобы и заявления, контролирует устранение недостатков.

Этика поведения председателя

Помимо выполнения обязанностей, упомянутых в уставе товарищества, председателю ТСЖ необходимо придерживаться определенной этики поведения. Он должен заботиться о максимальной выгоде своего товарищества и долгосрочной эксплуатации дома, быть корректным и внимательным к обращениям со стороны членов ТСЖ, обеспечивать достаточный уровень взаимопонимания по вопросам общих проблем, прав и обязанностей, стремиться к тому, чтобы в доме складывался положительный психологический микроклимат.

Человеческий фактор

Председатель ТСЖ - это выразитель интересов членов ТСЖ, собственников, жителей. Но ключевое его свойство в том, что председатель имеет в распоряжении крупные суммы денег, собранных жильцами, и серьезные властные полномочия. Но жильцы не должны забывать, что председатель – тоже человек, имеющий свои слабости. Также председатель ТСЖ на деле может оказаться некомпетентным в некоторых вопросах и поэтому не выполнять своих прямых обязанностей, а это может вызвать самые печальные последствия.

Пути наживы нечестного председателя

Возможных путей незаконного обогащения председателя ТСЖ немало, и многие схемы описывают жильцы и собственники на специализированных форумах в интернете. К примеру, председатель может назначить фиктивную надбавку к зарплате рабочих, закупать материалы или заказывать услуги, связанные с эксплуатацией дома, по завышенным ценам, складывая разницу в свой карман. Сдавать в аренду помещения или рекламные места по заниженной ставке или вообще без регистрации с наличной оплатой председателю, брать процент за ремонт квартир, сантехники, электрики в доме, оплачивать работы, которые никогда не производились и т.п.

Пути урегулирования конфликтов

Жильцам необходимо следить за своими деньгами. В уставе должно быть предусмотрено, что председатель может не иметь права заключать договора и соглашения без разрешения правления, совершать продажи общего имущества товарищества без разрешения собрания собственников, передавать контрольные функции управляющему или управляющей компании. Также в уставе может быть указан размер суммы, на которые председатель может заключать сделки. Решения о сдаче в аренду общего имущества дома или рекламных площадей должны приниматься только общим собранием. К эксплуатации дома следует привлекать как можно больше жильцов, создавая комитеты и комиссии на временной и постоянной основе. Например, в ТСЖ могут действовать комиссии по эксплуатации и ремонту здания, сохранности общего имущества многоквартирного дома, по финансам, по социальным программам, по контролю над показаниями внутридомовых и квартирных приборов учета и т.д. Эффективно также создание ревизионной комиссии ТСЖ, в состав которой не входят члены правления.

Как повысить ответственность

Законодательством РФ предусмотрена ответственность председателя за растрату денег ТСЖ, причинение имущественного ущерба путем обмана и злоупотребления доверием и полномочиями. Однако за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением, председатель юридической ответственности не несет. Поэтому собственники должны предусмотреть в уставе ТСЖ систему контроля над деятельностью председателя. В уставе товарищества следует четко определить обстоятельства возникновения и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу председателем. Например, в этом документе можно даже записать, что избранный председатель правления закладывает свою собственную квартиру и не имеет права её продать, отчуждать любым способом или сдать в аренду. Не стоит забывать и то, что, имея на руках подтверждение недостачи средств, можно смело обращаться в прокуратуру.

Переизбрание председателя

Если ситуация вышла из-под контроля, то единственный выход – переизбрать председателя. Инициатором внеочередного общего собрания может быть любой собственник, за 10 дней известивший остальных собственников. Собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, имеющие более 50 процентов голосов. Решение о снятии с должности председателя ТСЖ принимается 2/3 голосов. К слову, уставом может быть предусмотрена периодичность ротации председателей – например, председатели могут меняться раз в год.

Альтернатива ТСЖ

Хороший председатель – основа успеха ТСЖ, но и он может далеко не все. Часто у собственников нет достаточной квалификации для управления многоквартирным домом, а неграмотные управленческие решения увеличивают затраты на содержание и могут нанести ущерб дому. Если на должность председателя найти хорошую кандидатуру не удаётся, то лучше всё-таки нанять управляющую компанию. Тогда ТСЖ оставляет за собой контролирующую функцию, а всю текущую работу перекладывает на профессиональных управленцев.

В любом конфликте можно наметить два стратегических пути разрешения: либо внести изменения в реальное положение дел, либо изменить свое отношение к нему. Выбор за вами, жильцы.

Марина АНТОНОВА